Pour louer un logement, le bailleur n’a pas à joindre de diagnostic amiante au bail, alors que c’est obligatoire pour une vente, comme l’explique notre article sur le diagnostic amiante obligatoire. En revanche, dans un immeuble collectif, il doit constituer un dossier amiante pour les parties privatives et le tenir à disposition de son locataire. C’est ce dossier, et non un rapport remis à la signature, qui répond à la question.
Voici ce que contient réellement le dossier remis avec le bail, ce que le locataire peut demander dans un immeuble collectif, et ce que les juges ont retenu dans un cas réel. Pour la durée de ces documents, voir aussi la durée de validité du diagnostic amiante.
Ce que le bailleur remet avec le bail
À la signature du bail et à son renouvellement, le bailleur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé au contrat et transmis au locataire par voie dématérialisée sauf opposition. Selon la liste de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), il comprend le diagnostic de performance énergétique, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz quand elle a plus de 15 ans, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, l’état des risques naturels et technologiques, et l’information sur le plan d’exposition au bruit des aérodromes. L’amiante n’y figure pas.
La loi du 6 juillet 1989 est moins nette. Son article 3-3 cite parmi les pièces du dossier « une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Mais il ajoute qu’un décret en Conseil d’État doit définir les modalités d’application de ce point, et la liste de l’ANIL ne le retient pas. En pratique, un locataire ne peut donc pas exiger un rapport amiante au moment du bail.
Dans un immeuble collectif : le dossier amiante des parties privatives
Le logement situé dans un bâtiment collectif d’habitation relève d’une autre règle. L’ANIL précise que le bailleur a l’obligation de réaliser un diagnostic amiante des parties privatives, qui doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande. Le code de la santé publique en fixe le contenu à l’article R. 1334-29-4. Le « dossier amiante, parties privatives » regroupe le rapport de repérage des matériaux de la liste A, c’est-à-dire les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds, puis, le cas échéant, la date, la nature, la localisation et le résultat des évaluations de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement et des travaux de retrait ou de confinement.
Le même article donne trois obligations au propriétaire. Il tient le dossier à la disposition des occupants, qui sont informés de son existence et de la façon de le consulter. Il le communique à toute personne qui organise ou réalise des travaux dans l’immeuble, et conserve une attestation écrite de cette communication. Il le transmet enfin, sur demande, aux agents de contrôle chargés de la santé et du travail. Un locataire qui prévoit de faire intervenir un artisan a donc intérêt à le consulter avant, puisque le propriétaire doit le communiquer à l’entreprise chargée des travaux.
Dans une maison individuelle louée, cet article ne s’applique pas, car il vise les immeubles collectifs d’habitation. Le bailleur n’a alors aucun dossier à remettre, mais un propriétaire qui engage des travaux sur un bâtiment ancien reste soumis au repérage avant travaux, que détaille notre article sur le diagnostic amiante avant travaux.
Un cas réel : ce que la Cour de cassation a retenu
Une décision de la Cour de cassation éclaire la question, même si elle concerne un bail commercial. Dans un arrêt du 17 mai 2018 (n° 17-11.760), une société avait loué des locaux dont la toiture comportait des plaques sous tuiles en éternit, et reprochait au bailleur et à l’agence de ne pas lui avoir remis les diagnostics obligatoires. La cour d’appel avait condamné l’agence à verser 31 000 euros au locataire. La Cour de cassation a cassé cette condamnation, en rappelant qu’aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un dossier technique amiante, et que l’agent immobilier ne peut être tenu des obligations de repérage qui incombent au propriétaire.
Cet arrêt confirme le point central de cet article : pour un bail, la loi n’impose pas la remise d’un rapport amiante à la signature, et l’obligation de repérage pèse sur le propriétaire, pas sur son intermédiaire. Il ne vaut toutefois pas pour une vente, et il ne dit pas qu’un bailleur peut ignorer l’amiante qu’il connaît. Si vous soupçonnez un matériau amianté dans votre logement, ne le percez ni ne le ponce, et lisez notre guide pour reconnaître l’amiante dans une maison ancienne avant d’agir.