Le diagnostic amiante est obligatoire avant de vendre un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L'amiante est interdit en France depuis le 1er janvier 1997. Il est aussi exigé, sous d'autres formes, avant des travaux ou une démolition sur un bâtiment de la même époque, et pour les parties communes des immeubles. Réalisé depuis le 1er avril 2013, il reste valable sans limite de durée s'il ne trouve pas d'amiante. Il est payé par le vendeur et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, indépendant de toute entreprise de désamiantage. Pour les démarches pratiques et le devis, voyez notre page diagnostic amiante ; cet article fait le point sur les obligations. Pour le cas d’une toiture, voir aussi notre article peut-on vendre une maison avec un toit en amiante.
Dans quels cas le diagnostic amiante est obligatoire
Pour la vente, le critère est la date du permis de construire, avant ou après le 1er juillet 1997. Pour les travaux, le Code du travail retient les bâtiments construits avant le 1er janvier 1997. Ensuite, le type de repérage dépend de ce que vous faites du bâtiment. Si vous voulez simplement savoir si un matériau précis contient de l'amiante, sans obligation légale, une analyse d'échantillon peut suffire, comme l'explique notre article peut-on faire analyser soi-même un échantillon d'amiante.
| Situation | Document exigé | Qui le commande |
|---|---|---|
| Vente d'une maison ou d'un appartement | État d'amiante (repérage des listes A et B), intégré au dossier de diagnostic technique | Le vendeur |
| Vente d'un lot de copropriété | Dossier amiante des parties privatives, plus copie du dossier technique amiante (DTA) des parties communes | Le vendeur, et le syndic pour le DTA |
| Mise en location | Pas de rapport à joindre au bail, la loi renvoyant à un décret. Dans un immeuble collectif, le dossier amiante des parties privatives est tenu à disposition du locataire (détails) | Le propriétaire |
| Travaux sur un bâtiment d'avant 1997 | Repérage amiante avant travaux, adapté à l'ampleur du chantier | Le donneur d'ordre |
| Démolition | Repérage avant démolition | Le propriétaire ou maître d'ouvrage |
| Parties communes d'immeuble | Dossier technique amiante (DTA), tenu à jour | Le syndicat des copropriétaires |
Le cas des travaux mérite une précision. Depuis le 19 juillet 2019 pour les immeubles bâtis, l'article R4412-97 du code du travail impose au donneur d'ordre de faire rechercher l'amiante avant toute opération qui pourrait exposer des travailleurs, sur un bâtiment construit avant le 1er janvier 1997. Notre article sur le diagnostic amiante avant travaux détaille ce repérage. Si vous faites intervenir une entreprise pour une rénovation, parlez-en avant de signer le devis : c'est à ce moment que se décide qui commande le repérage et ce qu'il couvre.
Depuis quand et pour combien de temps
L'amiante est interdit en France depuis le 1er janvier 1997. Pour la vente, la loi retient les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997. La durée de validité du diagnostic, elle, dépend de la date à laquelle il a été réalisé :
- Diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 : il doit être refait avant la vente.
- Diagnostic réalisé depuis le 1er avril 2013 : sa validité est illimitée. Service-public.fr conseille toutefois de le refaire si vous avez rénové le logement depuis, car les travaux ont pu mettre au jour des matériaux qui n'étaient pas visibles.
- Matériaux de la liste A placés sous surveillance (flocages, calorifugeages, faux plafonds) : une nouvelle évaluation de leur état doit être faite dans un délai maximal de trois ans.
Comment se passe le diagnostic
Le diagnostiqueur inspecte visuellement les matériaux des listes A et B : flocages, calorifugeages et faux plafonds pour la première, puis toitures, bardages, conduits, dalles de sol, enduits ou cloisons pour la seconde. En cas de doute sur un matériau, il prélève un échantillon et le fait analyser par un laboratoire accrédité. Il rédige ensuite un rapport qui localise chaque matériau amianté et indique son état de conservation.
Selon cet état, le rapport peut préconiser une simple surveillance périodique, une analyse de risque approfondie avec mesure de l'empoussièrement de l'air, ou des mesures correctives pouvant aller jusqu'au confinement ou au retrait. Si vous ne savez pas à quoi ressemblent ces matériaux chez vous, notre guide pour reconnaître l'amiante dans une maison ancienne en montre les plus courants.
Qui peut le réaliser, et à quel prix
Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un diagnostic amiante réglementaire. Il doit être indépendant : aucun lien avec vous, ni avec une entreprise qui pourrait ensuite faire les travaux de retrait ou de confinement. Il doit aussi être assuré pour sa responsabilité professionnelle. Le ministère tient un annuaire en ligne qui permet de vérifier les certifications d'un professionnel.
Le prix n'est pas réglementé et varie selon la surface, le nombre de prélèvements et la région. Il est à la charge du vendeur. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le vendeur à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive, selon Service-public.fr.
Un diagnostic incomplet : le cas jugé à Rennes
Un diagnostic bâclé peut coûter cher, et pas seulement au vendeur. Dans une affaire jugée par la cour d'appel de Rennes le 1er juin 2022, et analysée par le réseau d'avocats Eurojuris, un diagnostiqueur avait repéré des plaques amiantées sur la toiture d'une annexe, mais pas les mêmes plaques sur le toit de la maison principale. Les acheteurs ont découvert l'amiante après la vente.
Le diagnostiqueur a été condamné à leur verser 16 692,30 €, soit le coût du désamiantage, de la mise hors d'eau provisoire de la maison et de la remise en état du jardin. Pour la cour, la liste réglementaire des points à contrôler n'est pas limitative : dès lors que le professionnel avait identifié le matériau sur l'annexe, il devait aussi le signaler sur le bâtiment principal.
Ce cas illustre ce que vaut vraiment un diagnostic amiante : c'est un document qui engage la responsabilité de celui qui le signe. Pour l'acheteur, il permet de chiffrer un éventuel désamiantage avant de s'engager. Pour le vendeur, il protège, à condition d'avoir été réalisé sérieusement par un professionnel certifié. Et si le diagnostic révèle de l'amiante à retirer, la vente reste possible : l'acheteur informé reprend simplement à sa charge les obligations liées à sa présence.
Et si le diagnostic trouve de l'amiante ?
La présence d'amiante n'empêche ni de vendre ni d'habiter. Tout dépend de l'état du matériau et de ce que vous comptez en faire. Un matériau en bon état, qu'on ne touche pas, peut rester en place sous surveillance. Avant des travaux qui l'abîmeraient, ou si le rapport préconise un retrait, ce sont des entreprises certifiées qui interviennent. Pour un chiffrage, vous pouvez faire une demande de devis en décrivant le matériau et sa localisation.